Inventarissen van leegstaande en verwaarloosde woningen en gebouwen

Leegstand en verwaarlozing van woningen en gebouwen opsporen, registreren en aanpakken is een gemeentelijke bevoegdheid. Gemeenten hebben een ruime vrijheid om te bepalen of en hoe ze leegstand en verwaarlozing bestrijden, maar er zijn enkele basisvoorwaarden die voor alle gemeenten van het Vlaams Gewest hetzelfde zijn.

Gemeente Kortenberg neemt de woningen en gebouwen op in een gemeentelijk register of inventaris. Gemeente Kortenberg legt een belasting op bij leegstand of verwaarlozing.

Leegstand

Eigenaars worden aangeschreven voor leegstand als de woning of het gebouw gedurende een periode van 12 opeenvolgende maanden niet gebruikt wordt overeenkomstig de functie. Zij kunnen binnen de 30 dagen na ontvangst van de administratieve akte in beroep gaan tegen deze opname. Zie 'Beroep tegen de opname in het leegstandsregister - Aanvraagformulier' onderaan deze pagina.

Verwaarlozing

De woningen die voldoen aan de wettelijke criteria om beschouwd te worden als 'verwaarloosd' worden in een inventaris opgenomen.

Leegstand

Welke gegevens worden er opgenomen in het leegstandsregister?

• Het adres van het gebouw of de woning.

• De kadastrale (officiële) gegevens.

• Wie er eigenaar is (zakelijk gerechtigden).

• Het nummer en de datum van de officiële vaststelling (administratieve akte).

Hoe wordt bepaald of iets leegstaat?

• Door zichtbare tekenen van leegstand zoals:

  • Geen inschrijving in het bevolkingsregister.

    • Gebouw wordt niet conform de functie gebruikt.

  • Woning staat al langer dan 12 maanden 'te koop' of 'te huur'.

  • Geen nutsvoorzieningen gekend.

  • Brievenbus zit vol of is lange tijd ongebruikt.

  • Verwaarloosde tuin of buitenkant.

  • Ramen of rolluiken langdurig dicht.

  • Toegang is geblokkeerd of verzegeld.

  • Lage activiteit voor een handelszaak.

  • Gebouw is nauwelijks of niet bemeubeld.

  • Vermoeden van enkel papieren domicilieadres.

• Als die situatie minstens 12 maanden aanhoudt

Registratie in het leegstandsregister

• Een leegstand wordt vastgelegd via een administratieve akte (met foto's en verslag).

• De datum van deze akte is de officiële opnamedatum in het register.

• De eigenaar wordt hierover schriftelijk op de hoogte gebracht via aangetekende post.

Vrijstelling aanvragen

• Altijd voor de verjaringsdatum van de leegstandsakte

  • beveiligd verzenden gericht aan het college burgemeester en schepenen

    • aangetekend

    • tegen afgiftebewijs

  • of digitaal via het aanvraagformulier

• Termijn van de beslissing: 90 dagen

• Een vrijstelling kan door één zakelijk gerechtigde aangevraagd worden en geldt vervolgens voor al de zakelijk gerechtigden.

• Steeds aanvragen vóór de verjaringsdatum. Opgelet: de verantwoordelijkheid hiervan ligt bij de houder van het zakelijk recht.

• Toegekende vrijstellingen uit voorgaande regelementen blijven geldig voor de duurtijd van de vrijstelling.

Twee soorten vrijstellingen: persoonsgebonden en objectgebonden

• Een goedgekeurd onteigeningsplan

  • Termijn onbeperkt

• Het pand is onbewoonbaar door schade veroorzaakt door natuurrampen

  • Termijn maximaal drie jaar

• Het pand is opgenomen op de inventaris bouwkundig erfgoed en er loopt een renovatiepremiedossier

  • Termijn voor de looptijd van het renovatiepremiedossier

• Er loopt een strafrechtelijk dossier

  • Termijn maximaal twee jaar na de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik.

• Er is een goedgekeurde omgevingsvergunning voor renovatie of sloop

  • Termijn drie jaar, geldend vanaf de datum van goedkeuring en eenmalig verlengbaar voor twee jaar

• Er wordt gerenoveerd zonder omgevingsvergunning (zware bewijslast)

  • Termijn één jaar en maximaal twee keer verlengbaar

    • Voorzie volgende zaken:

      • Plan of foto’s van de bestaande situatie (vóór de renovatie)

      • Plan of foto’s van de nieuwe situatie (na de renovatiewerken)

      • Overzicht van de geplande werken

        • Getekende offertes of facturen

      • Tijdsschema

      • Goedkeuring door andere zakelijk gerechtigden (indien van toepassing)

  • Een verlenging moet steeds aangevraagd worden vóór de verjaringsdatum. Deze verlenging wordt niet automatisch goedgekeurd.

• Het pand wordt gehuurd en gerenoveerd door de gemeente of haar sociale partner

  • Termijn maximaal vijf jaar

    • Drie jaar en maximaal twee jaar aansluitend verlengbaar

• Het pand is onderdeel van sociaal beheersrecht

  • Termijn onbeperkt

• Het pand is onderdeel van een contract huurcompensatie

  • Termijn voor de duur van het lopende contract

• Er loopt een beroepsprocedure tegen een goedgekeurde omgevingsvergunning

  • Termijn wordt verlengd met de looptijd van de beroepsprocedure

• De handelingsbekwaamheid van de belastingplichtige is beperkt door een gerechtelijke procedure

  • Maximale termijn twee jaar

• Je bent een nieuwe eigenaar

  • Maximaal twee jaar

    • Niet van toepassing op:

      • Vennootschappen gelinkt aan de vorige zakelijk gerechtigde

      • Vzw’s gelinkt aan de vorige zakelijk gerechtigde

      • Overdrachten volgend uit fusies, splitsingen of overdrachten van titels

• De belastingplichtige bevindt zich in een erkende ouderenvoorziening

  • Maximale termijn twee jaar

• De belastingplichtige bevindt zich in een psychiatrische instelling voor een langdurige behandeling (minimum één jaar)

  • Maximale termijn drie jaar

Eerste aanvraag: twee jaar, vervolgens éénmalig met één jaar verlengbaar

Verwaarlozing

Welke gegevens worden er opgenomen in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen?

• Het adres van het gebouw of de woning.

• De kadastrale (officiële) gegevens.

• Wie er eigenaar is (zakelijk gerechtigden).

• Het nummer en de datum van de officiële vaststelling (administratieve akte).

Hoe wordt bepaald of iets verwaarloosd is?

• Een technisch verslag geeft punten op basis van uiterlijke staat.

• Hoe slechter de staat, hoe meer punten.

• Vanaf 15 punten wordt een gebouw officieel als verwaarloosd beschouwd.

Registratie in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen

• Vanaf de 12^de maand na de datum van de administratieve akte gelden de bijhorende belastingen.

• Staat een woning in het leegstandsregister en is de woning verwaarloosd kan deze op beide registers genoteerd staan,

• Via een aangetekende zending ontvang je het volgende:

  • De administratieve akte

  • Het technisch verslag

  • De begeleidende brief

  • Informatie over hoe je bezwaar kunt aantekenen

  • Informatie over hoe je een schrapping uit het register kunt aanvragen

Bezwaar aantekenen tegen opname in het register

• Jij of je raadsman moet binnen de 30 dagen bezwaar aantekenen.

• Dit moet schriftelijk en aangetekend gebeuren.

• Je bezwaarschrift moet bevatten:

  • Een duidelijke motivatie conform het reglement

  • Je naam en adres

  • Het adres van het gebouw

  • Het nummer van de administratieve akte

Verwijdering uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen

• Een woning of gebouw moet hersteld of afgebroken zijn.

• U moet deze schrapping aanvragen.

Beroep tegen weigering tot schrapping uit het register

Als je woning niet uit het register wordt geschrapt:

• Je mag beroep indienen bij het gemeentebestuur.

• Dit moet gebeuren binnen 30 dagen na ontvangst van de beslissing.

• Het beroep moet:

  • Duidelijk en gemotiveerd zijn.

  • Aangetekend verstuurd worden.

  • Volgende info bevatten:

    • Je naam en adres

    • Adres van het betrokken pand

    • De beslissing van weigering

Belangrijke punten:

• Je mag je laten vertegenwoordigen (door een advocaat of gemachtigde).

• De gemeente onderzoekt of het beroep geldig en inhoudelijk gegrond is.

• Binnen 90 dagen ontvang je een beslissing.

Vrijstelling aanvragen

Mogelijke vrijstellingen

• Er een goedgekeurd onteigeningsplan

• Het gebouw is verwoest of zwaar beschadigd (bijvoorbeeld door brand, explosie, ramp)

  • Maximum vrijstelling van drie jaar mogelijk.

• Je bent minder dan twee jaar eigenaar van het gebouw

  • Vrijstelling van maximaal twee jaar (tenzij je het pand overnam van een verbonden persoon of vennootschap).

Opschorting van de belasting (tijdelijke pauze)

Je kunt opschorting van de belasting aanvragen als:

Je gaat renoveren of slopen

• Moet blijken uit een concreet renovatieplan.

• Maximaal drie jaar.

Je hebt een bouw- of sloopvergunning

• Maximaal vijf jaar opschorting

Je hebt meerdere panden die je tegelijk renoveert

• Maximaal vier jaar opschorting.

Zolang een woning in het leegstandsregister of in het register voor verwaarloosde woningen en gebouwen staat, ben je belasting verschuldigd.

Het eerste jaar

• 1500 euro voor een gebouw/woning

• 500 euro voor een kamer

• 1000 euro voor niet bovengenoemde

Het tweede jaar

• 1700 euro voor een gebouw/woning

• 700 euro voor een kamer

• 1200 euro voor niet bovengenoemde

Het derde jaar

• 1900 euro voor een gebouw/woning

• 900 euro voor een kamer

• 1400 euro voor niet bovengenoemde

Als het gebouw of de woning een vierde termijn (en elke volgende termijn van twaalf opeenvolgende maanden) in het leegstandsregister is opgenomen, worden de bedragen van de derde termijn gehanteerd.

In sommige gevallen kan je als eigenaar een vrijstelling aanvragen. Zie de procedure.